+66847000180

  • Facebook

©2019 by Wealth Plus Today.

ใครคือผู้ได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดิน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปีนี้ (ใช้ทดแทนภาษีบำรุงท้องที่ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง) เน้นจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ ซึ่งภาครัฐได้กำหนดข้อยกเว้นและข้อลดหย่อนให้กับผู้ถือครองที่ดิน เช่น เจ้าของบ้านหลังหลัก ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย


หากพิจารณาต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม สามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาฯ ได้ดังนี้



(1) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูง ได้แก่ เจ้าของที่รกร้าง/ผู้เก็งกำไรที่ดิน ซึ่งภาระภาษีอาจมีสูงถึง 16% ของรายได้จากส่วนต่างราคา (พิจารณาจากการขยายตัวของราคาที่ดินเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล) และสถาบันการเงินที่มีอสังหาฯ รอการขาย (NPA) จำนวนมากและเป็น NPA ที่มีสภาพคล่องต่ำ (ใช้ระยะเวลามากกว่า 5 ปีในการขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ภาครัฐให้สิทธิลดหย่อนภาษี)


(2) กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลาง ได้แก่ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งภาระภาษีที่ดินฯ รวมกันไม่ถึง 1% ของมูลค่าขายโครงการ หากผู้พัฒนาฯ สามารถขายโครงการได้หมดภายใน 3 ปี (ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐให้การลดหย่อน) แต่ผลกระทบอาจรุนแรงขึ้นหากมีสต็อกเหลือขายจำนวนมากหลังพัฒนามา 3 ปีและผู้พัฒนาฯ มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสูง ทำให้ความสามารถในการรับมือกับผลกระทบ (Buffer) ต่อภาระภาษีจะมีอยู่ต่ำ เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า ผลกระทบจะแตกต่างกันตามอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental yield) โดยอาคารที่มี Yield สูงจะได้รับผลบวกจากภาษีใหม่ที่ประหยัดลงจากภาษีโรงเรือนฯ ขณะที่กลุ่ม Yield ต่ำอาจจะต้องจ่ายภาษีมากขึ้นกว่าเดิม


(3) กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำ ได้แก่ เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง ได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (บ้านพร้อมที่ดิน) ขณะที่บ้านหลังที่สองขึ้นไป ภาระภาษีค่อนข้างต่ำหากเทียบกับฐานะหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร ต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เช่น ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ต้นทุนภาษีคิดเป็นประมาณ 0.4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการเช่า และประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย









ผลกระทบทางอ้อมที่อาจเห็น คือ

(1) ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น และ(2) ส่วนต่างของราคาที่ดินที่ศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ในระยะยาวภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกินลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืนมากขึ้น






โดยสรุป : ภาษีที่ดินที่กำลังจัดเก็บในปีนี้ ผลต่อทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงและเพื่อการลงทุนจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งจะส่งผลกระทบไม่มากนักต่ออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย (ปัจจัยจากเศรษฐกิจและความระมัดระวังในการให้สินเชื่อบ้านจะเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมากกว่าภาษีที่ดินฯ)


ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องมีการปรับตัวอันเกิดจากภาระภาษี โดยต้องมุ่งเน้นบริหารการขายโครงการให้เหลือหน่วยเหลือขายน้อยที่สุดภายในช่วง 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรร เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ รวมถึงในช่วงปี 2020-2021 จะต้องเร่งระบายสต็อกซึ่งคงค้างมาก่อนหน้าที่ภาษีที่ดินฯ จะมีผลบังคับใช้ เช่นเดียวกันกับสถาบันการเงินต้องระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นเพื่อไม่ให้ภาระ NPA มีมาก


ดังนั้นมีโอกาสที่ในระยะยาวการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง (โดยมุ่งเน้นแต่โครงการที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง) รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดก็อาจเป็นปัจจัยตัวหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนให้การใช้ที่ดิน รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตได้อย่างระมัดระวังและยั่งยืนมากขึ้น

---------------------------------------------------------------------------------------------------------

เรื่องโดย นพมาศ ฮวบเจริญ (nopphamas.houbjaruen@scb.co.th) นักวิเคราะห์อาวุโส Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) EIC Online: www.scbeic.com Line: @scbeic