3 แนวทาง การลดการปล่อยมลภาวะ (Emission ) ของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

Krungthai COMPASS เสนอ 3 Quick Wins สำหรับการลดการปล่อยมลภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้แก่

1) การติดตั้งระบบ BAS หรือ Building AutomationSystems อย่างเต็มรูปแบบซึ่งจะช่วยควบคุมระบบต่างๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถลดการใช้พลังงานได้ 20% คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ ROI ที่ 11.5%

แนวทางต่อไป คือ 2) การเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็นหลอด LED ซึ่งใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงนัก และสามารถคืนทุนได้เร็วจากการมีค่าใช้จ่ายด้านระบบส่องสว่างที่ลดลงจากเดิมถึง 35-80% นอกจากนี้ยังเป็นแนวทางที่สามารถดำเนินการได้รวดเร็วภายในเวลา 30-60 วัน เท่านั้น

3) การเปลี่ยน Façade หรือเปลือกอาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E) โดยจากคุณสมบัติที่สามารถควบคุมปริมาณความร้อนอาคารได้มีประสิทธิภาพจะช่วยให้อาคารมีการใช้พลังงานลดลง 4.5% คิดเป็น ROI ที่ 14.0% อย่างไรก็ดี มีข้อสังเกตว่าการเปลี่ยน Façade เป็นกระจก Low-E ค่อนข้างใช้เงินลงทุนที่สูงหลายสิบล้านบาท และแนวทางนี้จะเหมาะกับอาคารที่มีเปลือก Curtain Wall อยู่ก่อนแล้ว นอกจากนี้ ด้วยระยะเวลาในการรื้อถอนกระจกเดิมและติดตั้งกระจกใหม่ที่อาจนานถึง 180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับกลุ่มผู้เช่าเดิม ตลอดจนผู้ที่เข้ามาใช้อาคารในปัจจุบัน

ทำไม ต้องให้ความสำคัญกับการลดการปล่อยมลภาวะ?

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ควรตั้งเป้าลดปริมาณปล่อยมลภาวะลง เนื่องจาก

1) ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ธุรกิจที่มีการปล่อย CO2 สูง และจำเป็นต้องลดอย่างมีนัยสำคัญเพื่อบรรลุเป้าหมาย Net Zero ในปี 2573 (หรือ ค.ศ. 2030) ประกอบกับ

2) กลุ่มผู้เช่าอาคารเชิงพาณิชย์มีพฤติกรรมที่ให้ความสำคัญกับการเช่าอาคารรักษ์โลกกันมากขึ้นสะท้อนจากผล Survey ของ JLL ที่ระบุว่า 3 ใน 4 ของผู้เช่ายอมที่จะจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับการได้เช่าพื้นที่ในอาคารที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน ซึ่งภาวะดังกล่าวก็เกิดขึ้นในประเทศไทยเช่นกันสังเกตได้จากความต้องการเช่าสำนักงานในรอบ 4 ไตรมาสล่าสุดที่กว่า 90% เกิดขึ้นใน Green Office

ข้อมูลจาก IEA ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นธุรกิจที่มีการปล่อย CO2 ที่ค่อนข้างสูงถึง 3.7 พันล้านตัน โดยส่วนใหญ่เป็นการปล่อยมลภาวะทางอ้อม (Indirect Emission) เป็นหลัก ซึ่งมาจากกิจกรรมการใช้ไฟฟ้าเพื่อการดำเนินการของตัวอาคารเองไม่ว่าจะเป็นระบบทำความร้อน ความเย็น หรือระบบปรับอากาศ ระบบไฟฟ้าส่องสว่าง ตลอดจนการใช้ไฟฟ้าสำหรับอุปกรณ์สำนักงานและอาคารโดยทั่วไป อาทิ ลิฟต์โดยสาร และบันไดเลื่อน เป็นต้น

และเพื่อเป็นการบรรลุเป้าหมาย Net Zero ในปี 2573 (ค.ศ. 2030) เจ้าของอาคารเชิงพาณิชย์จำเป็นต้องลดการปล่อย CO2 ลงอย่างมีนัยสำคัญ โดย IEA ประเมินว่าในระยะเวลา 6-7 ปีต่อจากนี้ การปล่อย CO2 ของธุรกิจต้องลดลงจาก 3.7 พันล้านตัน เหลือ 1.6 พันล้านตันในปี 2573 ประเด็นนี้อาจก่อให้เกิดคำถามถึงแนวทางการลดการปล่อย CO2 ว่าปัจจุบันมีวิธีการอย่างไร? ใช้เงินลงทุนเท่าไหร่? และที่สำคัญสุดคือผลตอบแทนที่ได้คุ้มค่าหรือไม่?

นอกจากนี้ พฤติกรรมของผู้เช่า (Tenants) เองก็ได้หันมาให้ความสำคัญกับการเช่าพื้นที่ในอาคารที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและได้รับรอง Green Building กันมากขึ้น สะท้อนจาก 3 ใน 4 ของผู้เช่าที่ยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น จากรายงาน Future of Work Survey 2022 ที่เผยแพร่โดย JLL ซึ่งเป็นการสำรวจผู้เช่าสำนักงานกว่า 1,000 ราย จาก 13 ประเทศทั่วโลก ได้ระบุว่า 22% ของกลุ่มตัวอย่างมีการเช่าอาคารสำนักงานที่ได้รับรอง Green Building อยู่แล้วในปัจจุบัน โดยยอมที่จะจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น ขณะที่กลุ่มตัวอย่างอีก 52% ปัจจุบันยังไม่ได้เช่าอาคารสำนักงาน Green Building แต่มีแผนที่จะยอมจ่ายอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นเพื่อย้ายไปอาคารดังกล่าวภายในปี 2568 (34%) และหลังปี 2568 (18%)

ข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้เช่ากว่า 74% ต่างให้ความสำคัญและยอมที่จะจ่ายค่าเช่าสำนักงานที่สูงขึ้นแลกกับการเช่าพื้นที่ที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและได้การรับรองว่าเป็นอาคารรักษ์โลก

 

สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นกับผู้เช่าสำนักงานของไทยเช่นเดียวกัน สังเกตได้จากความต้องการเช่าอาคารสำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจของไทยในรอบ 4 ไตรมาสล่าสุด (Q1/66-Q4/66) ที่มีการเช่าสุทธิเพิ่มขึ้น 150.5 พันตร.ม. พบว่าเกือบทั้งหมดเกิดขึ้นในสำนักงาน Green Building ที่ 145.2 พันตร.ม. คิดเป็นสัดส่วนถึง 96.5% และด้วยความต้องการที่เกิดขึ้นจึงไม่น่าแปลกใจนักที่อาคารสำนักงาน Green Building จะสามารถกำหนดอัตราค่าเช่าในระดับที่สูงกว่าสำนักงานทั่วไป สะท้อนจากข้อมูล 5 ปีล่าสุดที่ชี้ว่าอาคารสำนักงาน Green Building มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 1,003 บาท/ตร.ม./เดือน สูงกว่าอาคารสำนักงานทั่วไปที่ 911 บาท/ตร.ม./เดือน อยู่เกือบ 10% โดยส่วนต่างดังกล่าวอาจขึ้นไปแตะ 15-20% ได้ในบางโครงการและบางทำเล

 

ทั้งนี้ หากผู้ประกอบการต้องการดำเนินตามมาตรฐาน Green Building อาทิ LEED และ TREE ซึ่งรองรับทั้งการก่อสร้างอาคารใหม่และการปรับปรุงอาคารเดิมก็สามารถปฎิบัติตามแนวทางที่แต่ละมาตรฐานนั้นกำหนดได้ เช่น สำหรับมาตรฐาน LEED จะให้น้ำหนักในหมวด 1) พลังงานและบรรยากาศ (Energy & Atmosphere) 2) คุณภาพของสภาพแวดล้อมในอาคาร (Indoor Environmental Quality) และ 3) การเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้น้ำ (Water Efficiency) ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการที่จะปรับปรุงอาคารให้ได้ตามข้อกำหนดในแต่ละหมวด

 

อย่างไรก็ดี หากต้องการปรับปรุงอาคารอย่างเต็มรูปแบบต้องใช้เงินทุน และระยะเวลาที่ค่อนข้างนานทั้งการจัดจ้างที่ปรึกษา การหาผู้เชี่ยวชาญในมาตรฐานต่างๆ ตลอดจนส่งผลสรุปให้กับผู้รับรองซึ่งอาจใช้เวลาเกือบปี ในบทความนี้ Krungthai COMPASS จึงอยากนำเสนอ 3 Quick Wins ที่จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถปรับปรุงอาคารของตนให้ Less-Brown และ More-Green ผ่านการลดการใช้พลังงานของอาคาร ภายใต้ทรัพยากรด้านการเงินและระยะเวลาที่จำกัด