ทริสเรตติ้ง คงเครดิต“ อนันดา” พร้อมมองอนาคตยากลำบากขึ้นหลังแผ่นดินไหว 83% คือคอนโดมิเนียบ ยอดขาย/ยอดโอนและสภาพคล่อง 6-12เดือนข้างหน้า

“ทริสเรทติ้ง” คงอันดับเครดิตองค์กร & หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน “บ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” ที่ "BB+" หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ที่ “B+” แนวโน้ม "Negative"

มองอนาคตยากลำบากขึ้นหลังแผ่นดินไหว 83% คือคอนโดมิเนียบ ยอดขาย/ยอดโอนและสภาพคล่อง 6-12เดือนข้างหน้าตึงตัว 

แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” สะท้อนถึงความไม่แน่นอนของสภาวะแวดล้อมทางธุรกิจ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรของบริษัทในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เหตุการณ์แผ่นดินไหวล่าสุดอาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมลดลงนอกจากนี้ บริษัทอาจเผชิญกับแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นในการรีไฟแนนซ์และการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งอาจกระทบต่อความยืดหยุ่นทางการเงินของบริษัทในระยะต่อไป

อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงภาระหนี้สินในระดับสูงและสภาพคล่องที่ตึงตัวของบริษัท นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงผลกระทบเชิงลบจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง รวมถึงภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง ซึ่งส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นและกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์อ่อนแอลง

 

อันดับเครดิตของ Hybrid Debentures ของบริษัทถูกจัดให้อยู่ในระดับต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรของบริษัท 3 ขั้น สะท้อนถึงสถานะด้อยสิทธิอย่างมากของตราสารดังกล่าว รวมถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในการขอเลื่อนการชำระดอกเบี้ย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Hybrid Debentures ที่ออกโดยบริษัทที่มีอันดับเครดิตองค์กรอยู่ในระดับ Non-Investment Gradeปัจจุบัน Hybrid Debenture ของบริษัทชุดหนึ่ง (ANAN19PA) ได้รับการกำหนดระดับของส่วนทุนที่ 0% เนื่องจากมีอายุคงเหลือที่แท้จริงน้อยกว่า 20 ปี ในขณะที่ Hybrid Debentures ชุดอื่นที่เหลืออยู่ยังคงได้รับการกำหนดระดับของส่วนทุนที่ 50%

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

สภาวะแวดล้อมในการดำเนินงานที่ท้าทายในอนาคต

ทริสเรทติ้งมองว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเมียนมาเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ซึ่งอาจกระทบต่อรายได้และกำไรของบริษัทในช่วง 6-12 เดือนข้างหน้า ปัจจุบันโครงการของบริษัทประมาณ 83% เป็นคอนโดมิเนียม ทั้งในส่วนของยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) และหน่วยโครงการที่พร้อมขาย ผู้ซื้อที่มีศักยภาพอาจชะลอหรือยกเลิกการซื้อ เนื่องจากความกังวลด้านความปลอดภัย ขณะเดียวกัน บางโครงการอาจเผชิญกับความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากต้องผ่านการประเมินความเสียหายและการตรวจสอบที่จำเป็น

ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่ายอดขายคอนโดมิเนียมของบริษัทจากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทและโครงการร่วมทุน (ไม่รวมยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ) อาจลดลงเหลือ 4.5 พันล้านบาทในปีนี้ จาก 1.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567

อย่างไรก็ตาม ยอดขายคอนโดมิเนียมจากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทและโครงการร่วมทุน คาดว่าจะฟื้นตัวเป็นประมาณ 1 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2569-2570 การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดจากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทและโครงการร่วมทุนมีแนวโน้มลดลงเหลือ 5-9 พันล้านบาทในช่วงปีประมาณการ เทียบกับ 1.0-1.2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 ดังนั้น รายได้จากการดำเนินงานทั้งหมดของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 4.4-5.0 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2568-2570 โดยมีรายได้หลักมาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ รวมถึงรายได้จากการบริหารโครงการและค่าคอมมิชชั่นจากโครงการร่วมทุน

ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ในช่วง 26%-31% โดยกำไรสุทธิจากการลงทุนในโครงการร่วมทุนทั้งหมดคาดว่าจะเป็นบวกเล็กน้อยในปี 2568 และเพิ่มขึ้นเป็น 100-150 ล้านบาทต่อปีในช่วงหลังจากนั้น สำหรับ EBITDA ของบริษัท คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.3 พันล้านบาทในปี 2568 (รวมกำไรจากการขายเงินลงทุนในบริษัทย่อยประมาณ 700 ล้านบาท) และลดลงมาอยู่ที่ 600-700 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2569-2570

ภาระหนี้สินทางการเงินสูงแต่คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นจากแผนการร่วมทุน

ในปี 2567 ภาระหนี้สินทางการเงินของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูง แต่เริ่มมีสัญญาณของการปรับตัวดีขึ้น ความพยายามของบริษัทในการลดสินค้าคงเหลือที่พร้อมขายและขายเงินลงทุนบางส่วน ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงเหลือ 61% จากที่เคยอยู่เหนือ 65% ตลอดช่วงห้าปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทกลับมาเป็นบวกที่ 460 ล้านบาท หลังจากที่ติดลบติดต่อกันสี่ปี อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินก็ฟื้นตัวเป็น 3% ในปี 2567 หลังจากที่ติดลบมาหลายปี

ทริสเรทติ้งมองว่า กลยุทธ์ของบริษัทในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมผ่านการร่วมทุน โดยถือหุ้นในสัดส่วน 25%-51% จะช่วยลดภาระหนี้สินในงบดุลและบรรเทาความเสี่ยงทางการเงิน อย่างไรก็ตาม ความล่าช้าหรืออุปสรรคในการหาพันธมิตร อาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อสถานะทางการเงินของบริษัท ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะสามารถหาพันธมิตรในการร่วมทุนได้สำเร็จก่อนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการ ในช่วงปี 2568-2570 คาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่ารวม 5.2 หมื่นล้านบาท โดยประมาณ 80% ของโครงการเหล่านี้จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยการร่วมทุน ขณะเดียวกัน บริษัทมีแผนลงทุนประมาณ 1.6 พันล้านบาทในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการของตนเอง ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 50%-55% ในช่วงปี 2568-2570 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ในช่วง 2%-5%

บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขของวงเงินกู้ยืมจากธนาคารและหุ้นกู้ โดยมีข้อกำหนดให้อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนต้องต่ำกว่า 2.0 เท่าสำหรับวงเงินกู้ยืม และต่ำกว่า 2.5 เท่าสำหรับหุ้นกู้ ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2567 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.1 เท่าสำหรับวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร และ 1.2 เท่าสำหรับหุ้นกู้ (โดยมีความแตกต่างกันในวิธีการคำนวณ) ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินอย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวได้

สภาพคล่องที่ตึงตัวและความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์ที่เพิ่มขึ้น

ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะยังคงตึงตัวในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ สิ้นปี 2567 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.2 พันล้านบาท และวงเงินกู้ที่ยังไม่ได้ใช้จำนวน 500 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2568 จะอยู่ที่ประมาณ 500 ล้านบาท บริษัทยังมีหน่วยที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วที่ยังไม่ได้ขายในโครงการที่ปลอดหนี้มูลค่ารวม 1.2 พันล้านบาท รวมถึงที่ดินที่ไม่มีภาระผูกพันมูลค่า 400 ล้านบาท ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันสำหรับเงินกู้ใหม่ได้หากจำเป็น

ในทางกลับกัน บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระรวม 9.5 พันล้านบาทในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยประกอบด้วยหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันจำนวน 5.3 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น (P/N) จำนวน 1.7 พันล้านบาท เงินกู้อื่นจำนวน 1.3 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจากธนาคารจำนวน 1.1 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 0.1 พันล้านบาท

บริษัทได้ชำระคืนหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 3 พันล้านบาทที่ครบกำหนดในเดือนมกราคม 2568 โดยใช้กระแสเงินสดจากการโอนหน่วยที่อยู่อาศัยและเงินกู้ใหม่จากธนาคาร สำหรับหุ้นกู้ที่เหลืออีกประมาณ 2.3 พันล้านบาทซึ่งจะครบกำหนดในเดือนมิถุนายน 2568 บริษัทมีแผนจะรีไฟแนนซ์บางส่วนผ่านการออกหุ้นกู้ใหม่และเงินกู้เพิ่มเติมจากธนาคาร อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาพตลาดหุ้นกู้ในปัจจุบันและความเชื่อมั่นเชิงลบของนักลงทุนต่อผู้ออกตราสารหนี้โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นคอนโดมิเนียม อาจเพิ่มความกังวลเกี่ยวกับความสำเร็จในการรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ของบริษัท สำหรับเงินกู้ระยะสั้นส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อซื้อที่ดิน ซึ่งจะถูกทดแทนด้วยเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง ขณะเดียวกัน เงินกู้อื่นจำนวน 1.3 พันล้านบาทได้รับการต่ออายุแล้ว เงินกู้โครงการคาดว่าจะชำระคืนด้วยรายได้จากการขายหน่วยในโครงการที่เกี่ยวข้อง

โครงสร้างหนี้

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวม (พิจารณาตามลำดับชั้นในการได้รับคืน) 1.65 หมื่นล้านบาท โดยแบ่งเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 5.4 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่ และหนี้สินรวมของบริษัทย่อยต่าง ๆ  ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงอยู่ที่ 33%