SENA เปิดเกม “สู้” อสังหาฯ ซบเซา ปี 2569 ปรับองค์กรให้ยืดหยุ่น รับแรงกระแทก ชูโมเดลเช่า–ออม LivNex–RentNex เติมกระแสเงินสด รับมือหนี้ครัวเรือน–รีเจ็กต์เรตพุ่ง

ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่กดทับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งหนี้ครัวเรือนพุ่งทำสถิติสูงสุด การถูกปฏิเสธสินเชื่อที่บางทำเลพุ่งถึง 50–80% ซัพพลายล้นตลาด และการแข่งขันที่รุนแรง ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเร็วกว่าที่เคย “ยุคทองอสังหาฯ หมดไปนานแล้ว”

 

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ที่สะท้อนภาพรวมตลาดปี 2569 ว่าจะยังคงเปราะบางและเชื่อมโยงกับวัฏจักรเศรษฐกิจแบบชัดเจนมากขึ้น

 

รีเจ็กต์เรตบ้านแนวราบพุ่งสูงสุดรอบ 4–5 ปี – ตลาดฟื้นตัวแบบ K-Shape

ดร.เกษรา ระบุว่า ปี 2568 ถือเป็นปีที่ “หนัก” โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนที่ทำให้กำลังซื้อหดตัว และธนาคารเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ที่น่าจับตาคือ อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านแนวราบสูงกว่าคอนโดเป็นครั้งแรก โดยบางทำเลมีรีเจ็กต์เรตพุ่งถึง 50–80% สูงสุดในรอบ 4–5 ปี

ดร.เกษรา มองว่าเศรษฐกิจไทยปี 2569 “ไม่ได้ดีกว่าปีนี้” แม้ผู้ประกอบการลดราคาบ้านลง 10% ก็แทบไม่ช่วยให้ผู้ซื้อกู้ผ่าน แต่ยังเชื่อว่าหากรัฐบาลเดินหน้าแก้หนี้ครัวเรือนจริงจัง และลดดอกเบี้ย ส่งผลให้สัดส่วนรายได้ต่อภาระหนี้ (DSR) ดีขึ้น ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสกู้ซื้อบ้านได้มากขึ้น

SENA ติดเบรคลงทุนใหม่ ใช้กลยุทธ์ “ทำของเดิมให้เหมือนใหม่”

จากภาพรวมที่ยังไม่เอื้อให้เสี่ยง SENA จึงยังไม่เร่งลงทุนใหม่ในปี 2569 โดยจะเปิดเฉพาะโครงการที่เลื่อนจากปี 2568 จำนวน 4–5 โครงการ พร้อมเดินหน้าระบายสต็อกกว่า 10,000 ล้านบาท ผ่านการ “ปรับโฉม” สินทรัพย์ที่มีอยู่ เช่น ปรับปรุงห้อง ตกแต่งใหม่ เปลี่ยน Layout อาคาร เพื่อให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่ต้องการบ้านพร้อมอยู่ ซึ่งยังเป็นดีมานด์หลักของตลาด

 

"ยอดโอนในปีนี้คาดว่าจะไม่ถึงเป้าหมาย 7,000–8,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันทำได้ราว 4,000–5,000 ล้านบาท (ไม่รวมโครงการ LivNex ประมาณ 2,000 ล้านบาท) บริษัทจึงเดินหน้าควบคุมต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการบริหาร เพื่อรักษากำไรแม้ยอดโอนจะชะลอตัว" ดร.เกษรากล่าว

 

4 กลยุทธ์ “ช่วยตัวเอง” ของ SENA ปี 2569

ดร.เกษรา สรุปแนวทางรับมือปีหน้าของ SENA ว่าเป็นยุคที่ “ต้องช่วยตัวเองให้มากที่สุด” ผ่าน 4 กลยุทธ์สำคัญ ได้แก่

 

1) เปลี่ยน Mindset สู่ Resilience  คือสร้างองค์กรที่พร้อมรับแรงกระแทก ปรับแผนได้ทันที ไม่เสียเวลาไปกับการพยากรณ์ที่ไม่แน่นอน แต่โฟกัสความยืดหยุ่นและประสิทธิภาพ

 

2) กลยุทธ์ Economy of Scope – เปิดขาย 3 ทางเลือกตามศักยภาพลูกค้า 

เพื่อรับมือกลุ่มกู้ไม่ผ่าน SENA เปิด 3 เส้นทางการซื้อบ้าน ได้แก่

• ซื้อ-โอนปกติ
• LivNex : เช่า–ออมบ้าน 3 ปี สำหรับผู้กู้ไม่ผ่าน ให้เก็บเงินระหว่างเช่าเพื่อนำไปใช้ดาวน์ในอนาคต
• RentNex : เช่าเพื่อมีสิทธิซื้อภายหลัง

โมเดลนี้ช่วยจับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการจริง แต่ติดข้อจำกัดสินเชื่อ พร้อมสร้างกระแสเงินสดและผลตอบแทนให้บริษัท

3) ระบายสต็อกเดิมก่อนเปิดใหม่   

ปี 2569 จะเปิดโครงการใหม่เพียง 3–4 โครงการ (ส่วนใหญ่เป็นเฟสต่อเนื่อง) และเดินหน้าระบายสต็อกมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท พร้อมปรับสินทรัพย์เก่าให้เหมือนใหม่ เพื่อเพิ่มความน่าสนใจ

 

4) ยกระดับสู่ Life Long Partner – เดินหน้าสู่ Sustainability

เสริมบริการหลังการขาย เพิ่มโซลาร์รูฟ–แบตเตอรี่ในบ้านกลุ่มบน ระบบจัดการขยะ และบริการที่สร้างความสัมพันธ์ยาวกับลูกค้า เพื่อให้แบรนด์เติบโตอย่างยั่งยืน

 

ดร.เกษรากล่าวว่า อีกสิ่งที่สำคัญ  คือ SENA จะเดินหน้าควบคุมต้นทุน (Cost Control) เพิ่มประสิทธิภาพ และสร้างโมเดลรายได้ใหม่ โดยเฉพาะ LivNex และ RentNex ที่จะถูกผลักดันมากขึ้นในปีหน้า เพื่อให้บริษัทมีรายได้ประจำที่มั่นคงและรับความผันผวนของตลาด

 

"SENA จะให้ความสำคัญกับ “กระแสเงินสด” มากกว่าการทำกำไรทางบัญชีระยะสั้น เพื่อให้ธุรกิจยืนหยัดในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงรวดเร็ว" ดร.เกษรากล่าว