เสนา–ฮันคิว ฉลองครบ 10 ปี ผุด 69 โครงการ 8.6 หมื่นล้าน ปรับเกมปี 70 ลดซื้อที่ดินใหม่ ดัน COZI เจาะคอนโดราคาจับต้องได้

เสนา–ฮันคิว ฮันชิน ฉลองความร่วมมือ 10 ปี พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน 69 โครงการ มูลค่ารวม 86,000 ล้านบาท  มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้น   ปรับกลยุทธ์ปี  2570 เน้นระบายสต๊อก ชะลอซื้อที่ดินใหม่ ดันแบรนด์ COZI เจาะคอนโดราคาเฉลี่ย 1.5 ล้านบาท ใกล้รถไฟฟ้าและแหล่งงาน ด้านพันธมิตรญี่ปุ่นสนใจศึกษาธุรกิจบริหารอสังหาริมทรัพย์ในไทย

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญแรงกดดัน โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่ยังไม่เห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ผู้ประกอบการจึงไม่สามารถพึ่งพาการเติบโตของยอดขายจากตลาดเดิมได้เหมือนที่ผ่านมา

ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว เสนาจะปรับกลยุทธ์จากการแข่งขันด้านราคา มาเน้นเพิ่มคุณค่าให้กับที่อยู่อาศัยในระดับราคาเดิม ทั้งการพัฒนารูปแบบสินค้า บริการ และการเข้าถึงลูกค้ากลุ่มใหม่ เพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจโดยไม่ต้องแข่งขันแย่งลูกค้ากลุ่มเดิมเพียงอย่างเดียว

บริษัทให้ความสำคัญกับ 2 แนวทาง ได้แก่ การเพิ่มบริการให้กับโครงการที่มีอยู่ เช่น รูปแบบการเช่าภายใต้แนวคิด Living เพื่อเพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภค และการพัฒนาสินค้าเพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่เคยตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม

ดร.เกษรามองว่า การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยะต่อไป ไม่สามารถอาศัยเพียงการลดราคาหรือพัฒนาห้องชุดที่มีขนาดและรูปแบบใกล้เคียงกันได้อีกต่อไป แต่ต้องสร้างความแตกต่างทั้งด้านสินค้าและบริการให้ตรงกับกำลังซื้อและรูปแบบการใช้ชีวิตของลูกค้า

 

ปี 2570 เน้นระบายสต๊อก ลดลงทุนที่ดินใหม่ สำหรับแผนธุรกิจปี 2570 เสนาจะให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือ (Inventory) และเร่งเพิ่มประสิทธิภาพการขายโครงการที่มีอยู่ ควบคู่กับการควบคุมเงินลงทุน โดยลดการจัดซื้อที่ดินใหม่ และพิจารณาเปิดโครงการตามศักยภาพของทำเลและความคุ้มค่าทางธุรกิจ

หนึ่งในแบรนด์หลักที่จะใช้ขับเคลื่อนตลาดคือ COZI คอนโดมิเนียมระดับราคาจับต้องได้ (Affordable) ซึ่งปัจจุบันมี 5 โครงการ ทั้งหมดเป็นการพัฒนาร่วมกับฮันคิว ฮันชิน โดยเน้นทำเลในเมือง ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ราคาเฉลี่ยประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต หรือประมาณ 50,000 บาทต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม การเปิดโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ COZI จะพิจารณาจากความเหมาะสมของที่ดินและความต้องการของตลาดเป็นหลัก ไม่ได้มุ่งเพิ่มจำนวนโครงการโดยไม่คำนึงถึงความเสี่ยงในการลงทุน

ชูคอนโดใกล้แหล่งงาน

ดร.เกษรากล่าวว่า อีกแนวทางที่เสนาให้ความสำคัญคือการพัฒนาที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน ทั้งโรงงานอุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม และสำนักงาน เพื่อรองรับคนทำงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมกับรายได้

แนวคิดดังกล่าวต่อยอดจากประสบการณ์ของฮันคิวในญี่ปุ่น ซึ่งให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยควบคู่กับระบบขนส่งมวลชน โดยที่พักอาศัยไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่ติดสถานที่ทำงาน แต่ต้องเดินทางเชื่อมต่อได้สะดวก

การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าไปยังพื้นที่ชานเมืองและปลายสาย ทำให้มีโอกาสพัฒนาโครงการบนที่ดินที่มีต้นทุนเหมาะสมมากขึ้น ช่วยให้สามารถเสนอขายคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยเข้าถึงได้

อย่างไรก็ตาม ค่าโดยสารรถไฟฟ้ายังเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เพราะแม้โครงการจะอยู่ใกล้สถานี แต่หากค่าเดินทางสูง ก็อาจทำให้ต้นทุนการอยู่อาศัยโดยรวมไม่สอดคล้องกับรายได้ของผู้ซื้อ

ดร.เกษราระบุว่า ค่าเดินทางในกรุงเทพฯ คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 16% ของค่าใช้จ่ายรายเดือนตามข้อมูลที่นำมาอ้างอิง จึงเห็นว่ามาตรการรถไฟฟ้าค่าโดยสารอัตราเดียวจะมีส่วนช่วยเพิ่มทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยให้กับคนทำงาน และสนับสนุนการพัฒนาเมืองตามแนวรถไฟฟ้า

ทั้งนี้ บริษัทยังต้องติดตามความชัดเจนของมาตรการดังกล่าว โดยเฉพาะความต่อเนื่องในการดำเนินนโยบายระยะยาว

   

Senior Living ยังต้องศึกษา ไม่เร่งลงทุนตามกระแส

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ หรือ Senior Living นางเกษรามองว่า แม้ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัย แต่ยังต้องประเมินความพร้อมของตลาดก่อนตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะกำลังซื้อของผู้สูงอายุที่อาจลดลงหลังเกษียณ และต้นทุนการดูแลสุขภาพในระยะยาว

จากการศึกษารูปแบบธุรกิจในญี่ปุ่น พบว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมีความเชื่อมโยงกับระบบบริการสุขภาพ การรักษาพยาบาล และกลไกสนับสนุนของภาครัฐ ขณะที่ประเทศไทยมีโครงสร้างและระบบสนับสนุนแตกต่างกัน

ดังนั้น การนำโมเดลจากต่างประเทศมาใช้โดยตรงอาจไม่เหมาะสม บริษัทจึงต้องศึกษาทั้งความต้องการของผู้บริโภค ความสามารถในการจ่าย และบทบาทของภาครัฐ ก่อนประเมินความเป็นไปได้ทางธุรกิจ

เสนา–ฮันคิว ครบ 10 ปี เตรียมรวมโครงการภายใต้ “เสนา HHP”

ดร.เกษรากล่าวว่า ตลอด 10 ปีของความร่วมมือระหว่างเสนากับบริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป จากประเทศญี่ปุ่น นับตั้งแต่ปี 2559 ทั้งสองฝ่ายร่วมกันพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว 67 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 86,000 ล้านบาท ครอบคลุมที่อยู่อาศัยตั้งแต่ระดับ Affordable ถึง Premium โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ

สำหรับทิศทางความร่วมมือในทศวรรษใหม่ ทั้งสองบริษัทเตรียมปรับโครงสร้างการลงทุน ด้วยการรวมโครงการที่พัฒนาร่วมกันไว้ภายใต้บริษัทเดียว คือ “เสนา HHP” จากเดิมที่แยกดำเนินการผ่านบริษัทลูกหลายแห่ง เพื่อให้การบริหารจัดการมีความเป็นเอกภาพและคล่องตัวมากขึ้น

นอกจากเงินลงทุนและองค์ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์แล้ว เสนายังได้รับประสบการณ์จากฮันคิวในเรื่องการพัฒนาเมือง การเลือกทำเล และการเชื่อมโยงที่อยู่อาศัยกับระบบขนส่งมวลชน ซึ่งนำมาต่อยอดในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะแบรนด์ COZI

ดร.เกษราระบุว่า สิ่งสำคัญที่ทำให้ความร่วมมือดำเนินมาได้ตลอด 10 ปี ไม่ใช่เพียงจำนวนโครงการหรือมูลค่าการลงทุน แต่เป็นความไว้วางใจระหว่างผู้บริหารและทีมงานของทั้งสองบริษัท ซึ่งช่วยให้สามารถร่วมกันตัดสินใจและรับมือกับความเปลี่ยนแปลงของตลาดได้

ฮันคิวเผยลงทุนไทยบรรลุเป้าหมายเร็วกว่าคาด

นายยาสึกิ ฟุกุอิ ประธานบริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป ประเทศญี่ปุ่น กล่าวว่า ความร่วมมือกับเสนาเป็นส่วนสำคัญของการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่ต่างประเทศ หลังจากฮันคิวดำเนินธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นมายาวนานกว่า 100 ปี

บริษัทเริ่มศึกษาการลงทุนต่างประเทศตั้งแต่ช่วงปี 2543 ก่อนเริ่มขยายธุรกิจสู่ต่างประเทศในปี 2558 และเข้าร่วมพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยกับเสนาในปี 2559

ตลอดระยะเวลา 10 ปี ความร่วมมือดังกล่าวช่วยให้การลงทุนในประเทศไทยบรรลุเป้าหมายเร็วกว่าที่คาดไว้ โดยปัจจัยสำคัญมาจากการร่วมกันวิเคราะห์ตลาด เลือกทำเล และตัดสินใจซื้อที่ดินอย่างรอบคอบ มากกว่าการเร่งเปิดโครงการเพื่อเพิ่มยอดขาย

การแลกเปลี่ยนข้อมูลระหว่างทีมงานญี่ปุ่นกับทีมงานไทยยังช่วยให้บริษัทเข้าใจสภาพตลาดและความต้องการของผู้ซื้อในแต่ละพื้นที่ ส่งผลให้สามารถวางแผนลงทุนได้เหมาะสมขึ้น

นายยาสึกิยังกล่าวถึงการรับมือกับสถานการณ์ฝนตกหนักและน้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ผ่านมา โดยชื่นชมการบริหารจัดการของทีมงานเสนาที่สามารถตอบสนองต่อปัญหาได้รวดเร็ว แม้บางโครงการจะได้รับผลกระทบเช่นกัน เล็งขยายสู่ธุรกิจบริหารอสังหาฯ ศึกษาโอกาสลงทุนใหม่ในไทย

สำหรับโอกาสทางธุรกิจในอนาคต นายยาสึกิกล่าวว่า ฮันคิวสนใจศึกษาการขยายธุรกิจในประเทศไทยเพิ่มเติม โดยเฉพาะธุรกิจบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Property Management) ซึ่งเป็นธุรกิจที่บริษัทมีประสบการณ์และสามารถนำความเชี่ยวชาญจากญี่ปุ่นมาต่อยอดได้

นอกจากนี้ ยังมีแนวคิดเพิ่มบทบาทบุคลากรญี่ปุ่นในการศึกษาโอกาสทางธุรกิจในประเทศไทย รวมถึงความเป็นไปได้ในการส่งทีมงานเข้ามาสำรวจตลาดอย่างเป็นระบบ แต่ปัจจุบันยังไม่มีแผนดำเนินการที่ชัดเจน

ทั้งนี้ ฮันคิวมีประสบการณ์ลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชียหลายประเทศ ทั้งอินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และเวียดนาม ซึ่งสามารถนำองค์ความรู้และประสบการณ์ดังกล่าวมาประกอบการพิจารณาโอกาสลงทุนในไทยต่อไป