ธุรกิจสำนักงานให้เช่าในช่วงปี 2566-2567 ว่าการแข่งขันมีแนวโน้มอยู่ในภาวะรุนแรง Green Building โดดเด่น

Categories :

Public : January 23, 2023
 

Key Highlights

    • ธุรกิจสำนักงานให้เช่าเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 โดยเฉพาะจากกระแส WFH และ Hybrid Working ที่ทำให้ผู้เช่าบางส่วนขอลดหรือยกเลิกพื้นที่เช่าลง ความต้องการเช่าสำนักงานในปี 2565 จึงจะเพิ่มขึ้นเพียง 10,000 ตร.ม. สวนทางกับพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่เพิ่มขึ้น 400,000 ตร.ม. ค่า OR ในปี 2565 จึงอาจลดลงมาต่ำกว่าระดับ 85% เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี
    • สำหรับแนวโน้มปี 2566-2567 คาดว่าค่า OR มีโอกาสจะลดลงต่อเนื่องมาอยู่ในกรอบ 75-80% ตามความต้องการเช่าสำนักงานที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 50,000 ตร.ม. ต่ำกว่าพื้นที่สำนักงานใหม่ที่กำลังจะสร้างเสร็จอีกกว่าปีละ 460,000 ตร.ม. ภาวะการแข่งขันของธุรกิจจึงมีแนวโน้มรุนแรงขึ้นผ่านการปรับลดอัตราค่าเช่าเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เช่า
    • Green Office ยังเป็น Segment ที่มีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับกระแส ESG โดย จากการประเมินพบว่า แม้การพัฒนา Green Office จะมีค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่ม แต่ 1) การกำหนดอัตราค่าเช่าได้สูงขึ้น และ 2) การประหยัดพลังงานได้ดีกว่าสำนักงานทั่วไป ทำให้การพัฒนา Green Office มีโอกาสคืนทุนเร็วกว่าสำนักงานทั่วไป 2-3 ปี
 

 Krungthai COMPASS ประเมินธุรกิจสำนักงานให้เช่าในช่วงปี 2566-2567 ว่าการแข่งขันมีแนวโน้มอยู่ในภาวะรุนแรง โดยมีแรงกดดันหลักจาก 1) การชะลอตัวของความต้องการเช่าจากกระแส WFH และ Hybrid Working ที่จะส่งผลผู้เช่าบางส่วนตัดสินใจลดหรือยกเลิกพื้นที่เช่าลง สวนทางกับ 2) พื้นที่สำนักงานใหม่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมากถึงปีละ 460,000 ตร.ม. ตามแผนงานก่อสร้างสำนักงานต่างๆ ที่จะทยอยแล้วเสร็จในช่วง 1-2 ปีนี้ ดังนั้น ค่า OR โดยรวมของธุรกิจจึงมีโอกาสปรับตัวลงมาอยู่ในกรอบ 75-80% และมีโอกาสที่ผู้ประกอบธุรกิจสำนักงานจะต้องปรับลดอัตราค่าเช่าเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เช่าซึ่งถือเป็นปัจจัยลบต่อรายได้และการทำกำไรของตัวผู้ประกอบการเอง

อย่างไรก็ดี เราเล็งเห็นว่าสำนักงานประเภท Green Building หรือ Green Office ยังคงเป็น Segment ที่น่าสนใจสะท้อนจากการได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบริษัทข้ามชาติและบริษัทขนาดใหญ่ที่ให้ความสำคัญกับกระแส ESG ส่งผลให้ค่า OR ของ Green Office อยู่ในระดับสูงกว่าภาพรวมของตลาดกว่า 5%

นอกจากนี้ Krungthai COMPASS ยังพบว่าแม้ Green Office จะมีต้นทุนในการพัฒนาที่สูงกว่าสำนักงานทั่วไปราว 15% แต่การที่ Green Office สามารถกำหนดอัตราค่าเช่าได้สูงขึ้น 20-30% และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานทั้งไฟฟ้า และน้ำ จะช่วยให้การลงทุนพัฒนา Green Office โครงการใหม่ๆ มีระยะเวลาคืนทุนเร็วกว่าสำนักงานทั่วไปราว 2-3 ปี การพัฒนาโครงการสำนักงานใหม่ๆ ในภาวะที่การแข่งขันอยู่ในระดับสูงนั้น จึงควรพิจารณาการยกระดับสู่มาตรการ Green Building เช่นเดียวกับเจ้าของสำนักงานทั่วไปก็สามารถลงทุนเพื่อยกระดับอาคารเดิมสู่ Green Office ได้เช่นกัน