BAM ผ่าทางรอดวิกฤต “อสังหาฯ แซนด์วิช” ล้นตลาด 7 เท่า พลิกเกมรุก “คนตัวเล็ก-ผ่อนตรง” ดึง AI คัดสินทรัพย์

“คนแก่ก่อนรวยยังผ่อนไม่จบ เด็กจบใหม่ก็กู้ไม่ผ่าน”

นี่คือภาพสะท้อนอันโหดร้ายของวิกฤต ‘อสังหาฯ แซนด์วิช’ ในไทย ที่ทำให้สมการตลาดบิดเบี้ยวจนซัพพลายล้นดีมานด์ถึง 7 เท่า (บ้านเหลือขาย 7 แสนชิ้น แต่คนพร้อมซื้อมีแค่แสนคน!) ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจตกสะเก็ดที่ทุบเซกเตอร์อสังหาฯ หนักที่สุด

จนเกิดคำถามว่าตลาดผ่านจุดตำ่สุด ( bottom )ไปแล้วหรือยัง?    คำตอบคือ "ยัง" ...BAM จึงต้องพลิกเกมสู้ด้วยกลยุทธ์ฉีกตำรา: หันมารุกฆาตด้วยโมเดล "หั่นทรัพย์ชิ้นเล็ก-เปิดทางคนตัวเล็กผ่อนตรง" แข่งกับเวลา!  ดึงเอไอเข้ามาคัดสรรทรัพย์ เพื่อตอบโจทย์

ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดเผยถึงภาพรวมและทิศทางธุรกิจในครึ่งปีหลังไว้อย่างน่าสนใจ โดยยอมรับว่าปีนี้เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับทุกธุรกิจ จน BAM ต้อง "เปลี่ยนกระบวนทัศน์" และปรับ Business Model ครั้งใหญ่เพื่อสู้กับสภาวะเศรษฐกิจตกสะเก็ด

จาก "ชิ้นใหญ่" สู่ "ตัวเล็ก" แข่งกับเวลา

ดร.รักษ์ กล่าวว่า ในปีที่ผ่านมา BAM สามารถสร้างผลเรียกเก็บได้ดีที่สุดในรอบ 10 ปี จากการขายทรัพย์ชิ้นใหญ่ระดับ 1,500 - 2,300 ล้านบาท แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน การพึ่งพาบิ๊กดีลเช่นนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ BAM จึงเปลี่ยนกลยุทธ์หันมาเน้น "การระบายทรัพย์ชิ้นเล็กให้เร็วที่สุดเพื่อแข่งกับเวลา"

"เราเปิดโอกาสให้คนตัวเล็ก กลุ่มฟรีแลนซ์    ไรเดอร์  แม่บ้าน  พ่อค้าแม่ค้า สามารถมาผ่อนบ้านตรงกับ BAM ได้โดยไม่ต้องผ่านสถาบันการเงิน ซึ่งเพียง 5 เดือนกว่าๆ โมเดลนี้สร้างผลเรียกเก็บได้กว่าพันล้านบาท เทียบเท่ากับทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่เชียงใหม่ชิ้นเดียวในปีที่แล้ว แต่นี่เป็นการกระจายโอกาสให้คนตัวเล็กได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์"  ดร.รักษ์กล่าว

สำหรับแผนในครึ่งปีหลัง BAM เตรียมขยายหน้าตักไปยังกลุ่ม "คนตัวกลาง" ผ่านเซกเมนต์ BAM Premium โดยจะนำทรัพย์ระดับราคา 30 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท มารุกตลาดและระบายให้กับกลุ่มลูกค้ามั่งคั่ง (Wealth) เพิ่มเติม

วิกฤต "แซนด์วิชอสังหาฯ" ดีมานด์-ซัพพลาย สวนทาง 7 เท่า

เมื่อเจาะลึกถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดร.รักษ์ มองว่า ตลาดยังไม่ผ่านจุดต่ำสุด (Bottom) โดยสะท้อนผ่านยอดขายและโครงสร้างประชากรไทยที่กำลังตกอยู่ในภาวะ "แซนด์วิช (Sandwich Dilemma)"

• • ด้านบน: คนรุ่นเก่าเกษียณอายุแต่ยังผ่อนบ้านไม่จบ (แก่ก่อนรวย)

  • ด้านล่าง: คนรุ่นใหม่ (First Jobber) ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้

"นี่คือสมการที่บิดเบี้ยวของเมืองไทย วันนี้เรามีทรัพย์ในประเทศที่ยังขายไม่ได้มากถึง 700,000 ชิ้น แต่มีคนที่มีกำลังผ่อนไหวอยู่ตรงกลางไม่ถึง 100,000 คน เท่ากับว่าซัพพลายมันล้น (Oversupply) กว่าดีมานด์ถึง 7 เท่า"  ดร.รักษ์กล่าว 

            ดร.รักษ์กล่วว่า   บสก.จะต้องปรับกลุยทธ์ที่จะขายให่้กับกลุ่มคนที่ยังคงมีกำลังซื้อที่อยู่ประมาณแสนคน ในขณะเดียวกันก็จะต้องหากลุ่มลูกค้าที่ถูกปฎิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ด้วยการให้ผ่อนตรง กับบสก.

พลิกวิกฤตเป็นโอกาส "ขาเข้าได้เปรียบ" ช้อปหนี้แบบเลือกสรรด้วย AI

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตอสังหาฯ ซบเซาและสถาบันการเงินคุมเข้ม กลับกลายเป็นโอกาสทองในฝั่ง "ขาเข้า" ของ BAM และธุรกิจ AMC (บริษัทบริหารสินทรัพย์) ปัจจุบันสัดส่วนในตลาดเป็นทรัพย์มือสองกว่า 60% ขณะที่มือหนึ่งเหลือเพียง 30% กว่า ยิ่งทำให้ BAM ในฐานะผู้ถือครองสต็อกทรัพย์มือสองรายใหญ่ที่สุดในประเทศ มีความได้เปรียบในเรื่องการทำราคา โดยสามารถหั่นราคาขายลงมาได้อย่างยืดหยุ่น

นอกจากนี้ ดร.รักษ์ ยืนยันว่าปีนี้ BAM จะไม่ใช้วิธีซื้อหนี้แบบเหมาเข่งจนพอร์ตบวม แต่จะหันมาใช้ระบบ AI driven ในการเลือกซื้อหนี้อย่างแม่นยำตลอด 13-14 เดือนที่ผ่านมา

"เรามี NPL มากกว่าคู่แข่งอันดับสองถึง 3 เท่า ถ้าเราเติมหนี้ไปเรื่อยๆ โดยไม่เลือก เราจะกลายเป็นอึ่งอ่าง วันนี้เราเปลี่ยนสมการใหม่ คือไปดูเมนูความต้องการของตลาดก่อนว่าใครอยากได้อะไร แล้วค่อยไปหาซัพพลายหลังบ้านมาตอบโจทย์"

สำหรับเป้าหมายการซื้อสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ (NPL/NPA) จากสถาบันการเงินเข้ามาบริหาร จากเป้าหมายรวมของระบบที่มีราว 80,000 ล้านบาท ในครึ่งปีแรก BAM เลือกช้อปเข้าพอร์ตมาแล้วประมาณ 10,000 ล้านบาท และคาดว่าครึ่งปีหลังจะเติมอีกราว 10,000 - 20,000 ล้านบาท โดยเน้นกลุ่มที่มีดีมานด์จริง เช่น โรงแรม, ห้างสรรพสินค้า และอาคารสำนักงาน (Office Building) ขณะที่กลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่มีในสต็อกเดิมกว่า 30,000 ชิ้นแล้ว จะชะลอการซื้อเพิ่ม

"โรงแรม" แชมป์ทรัพย์เนื้อหอมรับท่องเที่ยวฟื้น

ในบรรดาทรัพย์ทั้งหมด ดร.รักษ์ ระบุว่า "กลุ่มโรงแรม" คือสินทรัพย์ที่ขายได้ง่ายและเร็วที่สุดในเวลานี้ เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัวชัดเจน สะท้อนจากอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ของโรงแรมต่างๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ถือเป็นสัญญาณบวกท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่ BAM พร้อมกระโจนเข้าคว้าโอกาสในครึ่งปีหลังนี้